З набуттям 1 січня 2004 року чинності Цивільним кодексом України (далі – Кодекс) в Україні відбулося не тільки оновлення чинної законодавчої бази, а й переведення її на нові, принципові засади, оскільки розвиток суспільно-економічних відносин потребував закріплення на законодавчому рівні правових інститутів, спрямованих на врегулювання таких відносин.
У сучасних умовах переходу всього суспільства, зокрема, і держави, до ринкової економіки найбільш предметного значення набуває нерухоме майно. Зацікавленість у такому об’єкті цивільно-правових відносин передусім полягає у його фізичних властивостях. Крім того, ринок нерухомого майна в Україні з кожним роком невпинно зростає, що в свою чергу приносить дивіденди власникам такого майна.
Розуміючи економічну значущість нерухомості, законодавець при розробленні Кодексу встановив особливі вимоги щодо укладення договорів, предметом яких виступали такі об’єкти.
З огляду на вимоги цивільного законодавства, правочин, яким також є договіром, може вчинятися усно або в письмовій формі, до того ж право обирати форму правочину належить його сторонам, якщо інше не встановлено законом. Отже, на законодавчому рівні закріплено можливість обрання сторонами будь-якої форми договору (усної, письмової, мовчання тощо), за умови, що вимоги стосовно форми договору не встановлені законом.
Здійснивши аналіз Кодексу, можна дійти висновку, що до договорів, предметом яких є об’єкти нерухомого майна, застосовується імперативна норма щодо форми такого договору. Так, договір, предметом якого є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме майно укладається у письмовій формі.
Слід наголосити, що договір вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксовано в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв’язку. Крім того, обов’язковою складовою письмової форми договору, завершальною її стадією, є підписання договору стороною (сторонами).
У свою чергу, законодавством передбачена можливість підписання договору особою, яка не є його стороною.
Зокрема передбачається, що якщо фізична особа у зв’язку з хворобою або фізичною вадою не може підписатися власноручно, за її дорученням текст договору у її присутності підписує інша особа.
Також передбачається використання факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, електронно-числового підпису або іншого аналога власноручного підпису, яке допускається у випадках, встановлених законом, іншими актами цивільного законодавства, або за письмовою згодою сторін, в якій мають міститися зразки відповідного аналога їхніх власноручних підписів.
Водночас поряд із вимогою щодо укладення договорів, предметом яких є об’єкти нерухомого майна, у письмовій формі, цивільним законодавством встановлено ряд інших умов, дотримання яких є необхідною передумовою для набуття відповідних прав та обов’язків сторонами договору.
Так, Кодексом зокрема передбачається нотаріальне посвідчення договору та його державна реєстрація.
Слід зазначити, що за загальним правилом договір підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках встановлених законом або за домовленістю сторін. У випадку з нерухомим майном – такі договори підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню згідно з вимогами Кодексу. Наприклад, у випадку укладення договорів застави, предметом якого є нерухоме майно (ст. 577); купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна (ст. 657); дарування, у тому числі пожертви, нерухомої речі (ст. 719); ренти (ст. 732) тощо.
Виняток із цього правила становить лише договір оренди, оскільки договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їхньої окремої частини) підлягає нотаріальному посвідченню лише у разі укладення його строком на три роки і більше. Що стосується договору найму житла, то такий договір укладається лише у письмовій формі, а у випадку укладення цього договору з подальшим викупом житла, він також підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Нотаріальне посвідчення договорів, предметом яких є об’єкти нерухомого майна, здійснюється нотаріусом відповідно до Закону України «Про нотаріат» та Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції від 3 березня 2004 р. № 20/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції 3 березня 2004 року за № 283/8882.
Так, при посвідченні договору на документі, в якому викладено текст такого договору, вчиняється посвідчувальний напис. До того ж нотаріуси перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваного ними договору дійсним намірам сторін.
Нотаріальне посвідчення може бути вчинено на тексті лише того договору, який відповідає загальним вимогам та додержання яких є необхідним для його чинності.
Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на таке майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження у майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.
Щодо державної реєстрації договору, предметом якого є об’єкт нерухомого майна, то слід зазначити, що такий договір підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. У свою чергу, законодавцем не для всіх договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановлено вимогу щодо їхньої державної реєстрації. Так, наприклад, договори застави, дарування, зокрема пожертви, нерухомої речі не підлягають державній реєстрації.
Згідно з Кодексом перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. До того ж слід констатувати, що система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна, передбачена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень», на цей час не створена, а тому державна реєстрація договорів здійснюється відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671. Згідно з зазначеним Тимчасовим порядком державна реєстрація договорів здійснюється у Державному реєстрі правочинів державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.
Розглядаючи питання пов’язані з формою укладення договору, його нотаріальним посвідченням та/або державною реєстрацією, слід усвідомлювати, що саме з дотриманням цих обов’язкових вимог договори, предметом яких є нерухоме майно, набувають правоутворюваного значення. Тобто сторони такого договору набувають відповідних прав та обов’язків, що впливає на виникнення тих чи інших речових прав.
Слід зазначити, що Кодексом встановлено перелік вимог, недодержання яких в момент вчинення договору стороною (сторонами) є підставою недійсності договору, що не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. До таких вимог законодавцем не віднесено вимогу щодо форми в якій має укладатися договір. Це пояснюється тим, що згідно зі ст. 218 Кодексу недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Отже, лише у випадках встановлених законом, недодержання сторонами письмової форми договору має наслідком його недійсність. До того ж слід наголосити, що Кодекс закріплює поділ недійсних правочинів на нікчемні – недійсність такого правочину встановлена законом (визнання такого правочину недійсним судом не вимагається) та оспорювані – недійсність такого правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом.
Як приклад можна навести укладення договорів щодо забезпечення виконання зобов’язання із недодержанням письмової форми, оскільки згідно зі ст. 547 Кодексу такі договори є нікчемним. Тобто, договір застави, предметом якого буде нерухоме майно, укладений без додержання письмової форми, є нікчемним.
Щодо нотаріального посвідчення договору, то слід зазначити, що з огляду на положення Кодексу, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Водночас законодавством передбачається можливість у судовому порядку визнати такий договір дійсним. Так, суд може визнати договір дійсним, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. До того ж наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається.
Одночасно необхідно звернути увагу, що Верховним Судом України 24 листопада 2008 року надано Узагальнення «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними». У цьому Узагальненні наголошується, що якщо правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд відповідно до ч. 2 ст. 220 Кодексу за вимогою сторони, що виконала правочин (або її правонаступника), може визнати його дійсним. Це правило не застосовується, якщо є передбачено законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов. Слід зазначити, що правила ст. 220 Кодексу не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 Кодексу пов’язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов’язки.
Отже, Верховний Суд України у вказаному Узагальненні дійшов висновку, що правила ст. 220 Кодексу, якою встановлюється можливість визнання у судовому порядку договорів дійсними, не поширюються на договори, які підлягають як нотаріальному посвідченню, так і державній реєстрації.
Що стосується державної реєстрації договорів, то слід зазначити, що Кодекс не встановлює будь-яких наслідків, зокрема недійсності такого договору, у разі відсутності державної реєстрації договору. Проте згідно з ч. 3 ст. 640 Кодексу договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації. Тобто Кодексом пов’язується момент державної реєстрації з моментом укладення договору, що у свою чергу впливає на виникнення прав та обов’язків сторін договору, виконання його умов.
Слід зазначити, що особливо важливе значення нотаріальне посвідчення договору та його державна реєстрація має при виникненні права власності на нерухоме майно. Пов’язане це з тим, що Кодексом, залежно від способів набуття права власності на нерухоме майно, по-різному визначається момент виникнення права власності на це майно. Так, системний аналіз норм Кодексу дає підстави стверджувати, що право власності на новостворене нерухоме майно; нерухоме майно, що набувається за набувальною давністю; нерухоме майно, що успадковується, виникає лише з моменту державної реєстрації права власності на це майно (статті 331, 344 та 1299).
Що стосується моменту виникнення права власності на нерухоме майно, яке набувається на підставі договору, то право власності на таке майно виникає з моменту нотаріального посвідчення такого договору, а у разі встановлення Кодексом вимоги щодо державної реєстрації договору – з моменту здійснення такої реєстрації (ст. 334).
Підсумовуючи викладене, вимоги цивільного законодавства, установлені до форми договорів, предметом яких є об’єкти нерухомого майна, та порядку їхнього укладення, здійснюють вирішальний вплив на розвиток у подальшому відповідних правовідносин між сторонами договору, оскільки є необхідною передумовою для набуття ними відповідних прав та обов’язків. Вважаю, що саме неухильне виконання сторонами вимог Кодексу щодо форми договору, нотаріального посвідчення та його державної реєстрації, є безумовною запорукою визнання та у разі необхідності – захисту, зокрема і державою, речових прав щодо об’єкта нерухомого майна, які виникли на підставі договору.
