Орендні відносини в земельній сфері зберігають домінуючі позиції. Такий висновок підтверджують дані проекту USAID «АгроІнвест». Згідно з ними, близько 80% земель сільськогосподарського призначення нині перебувають в оренді. Водночас в «АгроІнвесті» визнають, що орендні відносини потребують суттєвого вдосконалення. Внаслідок наявності численних недоліків у законодавстві чималі проблеми всі учасники цього процесу, а понад усе – власники земельних ділянок. Значних втрат також зазнає сільська економіка зокрема і відповідно національна економіка загалом. Нещодавно фахівці «АгроІнвесту» розробили «Про­­позиції щодо вдосконалення законодавства про оренду земель». Документ підготовлений на основі нещодавно проведеного учасниками проекту аналізу
700 договорів оренди земель сільгосппризначення, які були укладені в 14 областях України. Про ситуацію, що склалася в орендних відносинах, про проблеми, які їх супроводжують, і шляхи їхнього подолання говоримо з головним юридичним радником «АгроІнвесту» Павлом КУЛИНИЧЕМ.


– Фахівці «АгроІнвесту» стверджують, що чинне законодавство, яке регламентує орендні відносини в земельній сфері, потребує суттєвого вдосконалення. Чим це спричинено?

– Основними правовими актами, які регулюють земельно-орендні відносини, крім Земельного кодексу, є Закон України «Про оренду землі» та постанова Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року №220, яка затверджує Типовий договір оренди землі.

Типовий договір оренди землі – це той документ, яким мають користуватися орендарі й орендодавці всіх земель, укладаючи договір про оренду.

Однак земельний фонд в Україні є різним не лише за природними ознаками, а й за юридичним статусом. Земельний кодекс поділяє всі землі на дев’ять категорій і наділяє кожну з них різним правовим режимом. Землі сільськогосподарського призначення – це лише одна з них, хоча й найбільша – на неї припадає майже 70% всієї території. Але в нас ще є землі житлово-громадської забудови, землі промисловості, транспорту, оборони, лісогосподарського призначення тощо.

Десятирічний досвід застосування Типового договору оренди землі засвідчив, що він не враховує всіх особливостей земель і тому фактично призводить якщо не до порушень прав, то до того, що законні інтереси сторін договірних відносин не беруться до уваги. Насамперед це стосується селян-орендодавців.


– Якщо ми маємо дев’ять категорій земель, то до кожної, за логікою, має бути свій підхід, а отже, і до тих, хто орендує різні землі, мають висуватися різні вимоги. Як це відбувається на практиці?    
– Якщо земельна ділянка несільськогосподарського призначення передається в оренду для житлового будівництва, то до орендаря висувається невелика кількість вимог. Здебільшого вони стосуються площі, розміру орендної плати та порядку її сплати.
Якщо ж в оренду передається земля сільськогосподарського призначення, яка використовується як засіб виробництва, то перелік вимог значно збільшується. І зрозуміло чому. Законодавство вимагає, щоби орендарі використовували її за призначенням, раціонально, не допускали погіршення якості тощо.
Десятирічна ж практика застосування урядової постанови №220 довела – Типова форма договору оренди землі не бере до уваги категорійність земель. А отже, не здатна відображати реального стану речей.
    
 – Чиї інтереси чинна Типова форма договору оренди землі не враховує взагалі?

– Насамперед користувачів земель несільськогосподарського призначення. Вони виявили своє цілком обґрунтоване незадоволення нею.

Втім, цим справа не обмежилася. Земельні ділянки несільськогосподарського призначення активно використовуються для забудови. Підприємницькі структури, які спеціалізуються на цьому, є доволі грошовитими. Тож вони мають змогу найняти висококваліфікованих юристів. Останні не лише укладають для них договори оренди, а й виконують аналітичну роботу. 

Протягом останніх двох років ці юристи у вищих судових інстанціях довели, що вимоги Типової форми договору оренди землі є занадто складними і тому втілити їх на практиці неможливо й недоцільно. І суди з цим погодилися. Їхній вердикт: застосування Типової форми договору оренди землі для розробки конкретного договору оренди земельної ділянки є необов’язковим. Причому таке рішення ухвалили одразу дві вищі судові інстанції – Верховний Суд України і Вищий господарський суд України. Тим самим вони фактично позбавили селян – орендодавців землі правового захисту.


– Як Ви оцінюєте ситуацію, яка у зв’язку з цим складається?

– Як не дуже добру. Ми погоджуємося з тим, що Типова форма договору оренди землі є занадто зарегульованою для укладення договорів оренди земель несільськогосподарського призначення. Такі договори не повинні містити аж 11 суттєвих умов, а можуть обмежуватися лише кількома.

Натомість під час укладання договорів оренди земель сільгосппризначення потреба в такому документі, як Типовий договір оренди землі, не лише не зменшується, а навпаки зростає. І поясню чому.
Селянин передає в оренду дуже цінний природний ресурс – земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Цілком природно, що він турбується про неї, адже орендар може використовувати її на свій розсуд. Зокрема й виснажуючи ґрунти. Тобто заради швидких прибутків він може опустелювати землю.

Для того щоб хоч якось запобігти такому хижацькому підходу до землі, в договорі оренди необхідно деталізовувати чимало положень щодо забезпечення її раціонального використання. Наприклад, треба вписати вимоги щодо збереження продуктивності земельної ділянки сільгосппризначення шляхом внесення органіки, застосування сівозміни тощо.

Крім того, селяни-орендодавці переважно є мало поінформованими людьми. Вони не знають, яким має бути договір оренди, як мають бути сформульовані його положення.

Коли такі договори укладалися за Типовим договором, орендар (хотів він того чи ні) змушений був роздрукувати його, викласти всі істотні умови, які в ньому зазначені. Завдяки цьому селяни отримували первісну інформацію, на яку потім, укладаючи угоди, спиралися.

З цих двох причин ми говоримо про необхідність збереження Типової форми договору оренди землі.


– Але ж є позиція орендарів земель несільськогосподарського призначення та рішення вищих судових інстанцій. Як її поєднати з позицією селян, які здають в оренду землю сільгосппризначення?

– Ці позиції насамперед слід розмежувати. Зокрема, внісши зміни до законодавства про оренду земель, відповідно до яких для оренди земель сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення були запровадженні різні правові механізми.

Ми переконані, що постанову Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року, якою затверджений Типовий договір оренди земель, потрібно скасувати. Натомість слід ухвалити іншу постанову – про затвердження Примірного договору оренди земель несільськогосподарського призначення. В такому документі мають бути викладені дві, три чи чотири умови, щодо яких сторони мусять обов’язково досягти згоди, укладаючи договір оренди землі.

Водночас нова урядова постанова мусить затвердити Типову форму договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Це має бути спеціалізований договір, призначений для складання договорів оренди земель сільськогосподарського призначення.

У цьому документі мають бути чіткіше, ніж зараз, прописані суттєві умови, зокрема, й ті, які стосуються суспільних інтересів. Адже суспільство в цілому зацікавлене, щоб орендована земля сільськогосподарського призначення зберігала свої родючі властивості.


– Під час одного з круглих столів ви сказали, що потрібно змінити ідеологію формулювання суттєвих умов договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Про що йдеться?

– Наприклад, у пункті №23 Типового договору зазначено, що поліпшення стану земельної ділянки, проведене орендарем за письмової згоди орендодавця, підлягає/не підлягає відшкодуванню. Непотрібне – закреслити.

Зазвичай селянин підписує або порожній бланк договору оренди землі, або не повністю заповнений. Далі орендар може сам вписувати все необхідне.

Зрозуміло, що орендар здебільшого вписує вигідні йому положення. Перед тим він може проконсультуватися з юристом.

Часто в договорах оренди землі не обирається рішення для визначення змісту тієї чи іншої суттєвої умови. У такому разі договір може бути визнаний недійсним. Однак програє селянин-орендодавець, адже він або отримує гірші орендні умови, ніж ті, на які заслуговує, або і зовсім не отримує їх.

Тому ми пропонуємо, щоб у таких випадках положення було сформульоване з урахуванням інтересів селянина як слабшої сторони. Наприклад, орендодавець має відшкодовувати лише ті витрати орендаря на поліпшення стану земельної ділянки, на компенсацію яких він свідомо надав згоду в договорі оренди землі, чітко виписавши відповідну його суттєву умову.

Такий підхід захистить права та інтереси селянина-орендодавця. До того ж змусить орендаря надавати зваженіші пропозиції селянинові-орендодавцеві з кожної суттєвої умови.


– Як щодо інших суттєвих умов?

– Ми також маємо суттєві умови, які в Типовій формі договору оренди землі не передбачають відповіді «так» чи «ні» – «непотрібне закреслити». Наприклад, умови збереження стану об’єкта оренди. Їх треба просто чітко визначити, які це будуть умови збереження. Наприклад, орендар не повинен сіяти соняшник по соняшнику, не повинен вчиняти інших дій, які призводять до деградації ґрунтів тощо.
При укладенні договорів оренди доволі часто цей пункт не заповнюється необхідною інформацією, не визначається зміст цієї суттєвої умови. Договір оренди подається до Державної реєстраційної служби, в орендаря виникає право оренди. Він його використовує, а фактично суттєва умова не сформульована. Що робити?

Для того, щоби уникати появи таких договорів оренди землі, які підривають правовий статус насамперед орендодавця, ми пропонуємо, щоб до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» були внесені положення, які б зобов’язували державних реєстраторів при реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення перевіряти не лише наявність документів (примірника договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, підписів сторін в договорі та інших документах), а й повноту визначення всіх суттєвих умов договору оренди землі та їхню відповідність вимогам закону та волевиявленню сторін.

Якщо сторони не визначили зміст тієї чи іншої суттєвої умови, державний реєстратор повинен відмовити в реєстрації права оренди землі на основі такого договору оренди. Наразі держреєстратор діє як особа, яка підраховує наявність документів, передбачених законом для реєстрації права оренди, і не аналізує їх.


– Доволі часто селяни скаржаться на те, що орендарі хитрують при сплаті орендної плати. До яких хитрощів вони зазвичай вдаються і як від цього потерпають орендодавці?

– В чинному законі «Про оренду землі» зазначено, що при укладенні договору про оренду земельної ділянки, зокрема, й сільгосппризначення, сторони самі визначають форму орендної плати. І хоча розмір оренди за землю має визначатися певною сумою грошей, але її можна сплачувати як грошима, так і натурою, наприклад, сільгосппродукцією, у відробітковій формі або поєднуючи усі ці форми.
Чимало селян зацікавлені отримувати орендну плату сільськогосподарською продукцією повністю чи частково, оскільки переважно тримають худобу, птицю, а їх треба годувати. Тому в орендних договорах вказують про своє прагнення мати натуральну оплату.

Однак коли підходить термін сплати орендної плати сільськогосподарською продукцією, недобросовісні орендарі порушують законодавство. При цьому вони користуються необізнаністю селянина про наявні товарні класифікації сільськогосподарської продукції та недостатньою врегульованістю в законодавстві вимог до якості сільськогосподарської продукції, яка передається як орендна плата.
Відомо, що зерно є різних класів. Відповідно і вартість його є різною. У договорі ціна визначається за вищим класом, а реально зерно передається нижчої якості. Фактично селянин недоотримує частину орендної плати.

Для того щоб ці питання врегулювати, ми пропонуємо, щоби Міністерство аграрної політики та продовольства розробило принаймні рекомендації щодо визначення якісного стану сільськогосподарської продукції, яка передається орендарями земель сільськогосподарського призначення селянам як орендна плата. Навіть якщо цей документ буде рекомендаційним, селяни матимуть більший обсяг інформації для того, щоби оцінити отриману сільськогосподарську продукцію самостійно чи дізнатися, де можна одержати об’єктивну її оцінку.


– Одна з найсуттєвіших проблем, яка виникає у відносинах між орендарями та селянами – власниками земельних ділянок, стосується визначення терміну оренди. Кожна сторона тлумачить його по-різному. Чому так відбувається?

– Почну з питання, на який термін передається в оренду сільськогосподарська ділянк. Відповідь проста і очевидна – на термін, який влаштовує орендаря й орендодавця. І коли вони доходять згоди у цьому питанні, то укладають договір оренди земельної ділянки. Той, хто має печатку, ще й скріплює свій підпис на документі. І все.

Відповідно до чинного законодавства договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення вважається укладеним і діє з моменту його підписання орендарем та орендодавцем. І в ньому, скажімо, чітко визначено, що договір укладений на п’ять років.

По-перше, річ у тім, що ці п’ять років орендар і орендодавець сприймають не завжди правильно. Орендар вважає, що протягом цього періоду він має володіти правом оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Що доволі часто робить орендар? Він бере на себе зобов’язання зареєструвати право оренди. Тобто взяти примірник договору оренди землі, піти до Державної реєстраційної служби для реєстрації права оренди. Однак він не поспішає цього робити. Насправді договір орендар може зареєструвати через рік і навіть через два після дати його підписання.

Увесь цей час орендар використовує у своїх господарських цілях землю, яка йому фактично не належить. І з того має зиск. Однак не сплачує орендної плати. Якщо до нього звертається селянин-орендодавець, то орендар відповідає, а за що я маю платити, якщо договір оренди ще не зареєстрований?

По-друге, селянин починає відлік п’ятирічного терміну з моменту підписання договору оренди, а орендар – з моменту його державної реєстрації. І тут знову виникає непорозуміння. Адже селянин уже має визначатися, що далі робити із земельною ділянкою, чи передавати її в оренду цьому орендарю, чи іншому, чи щось інше робити, він приходить до орендаря, а натомість отримує у відповідь, що п’ятирічний термін договору оренди не сплив, адже право оренди землі було зареєстроване із запізненням.

Такі розбіжності доволі часто використовуються орендарями на свою користь. Звісно, від них потерпають селяни-орендодавці. І, як свідчить практика, їхні інтереси і в цьому питанні слід надійно захистити.


– Ви говорите про селян-орендодавців як про слабшу сторону в договорі оренди. Що можна зробити для того, щоби посилити їхні позиції вже зараз?

– Ми з вами бачимо, що чинна державна аграрна і земельна політика ґрунтується на створенні умов для приватизації земель, на розкритті ініціатив приватного власника. І це правильний напрям. Його треба і надалі вдосконалювати. Однак така політика невиправдано скасовує деякі можливості колективних форм захисту інтересів селян – орендодавців земель.

За радянських часів такі колективні інтереси захищалися на загальних зборах членів колгоспів. Ми дійшли висновку, що подібні зібрання селян можна використовувати і для того, щоб захистити їхні права за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення.

Де може селянин, який уперше укладає договір оренди, дізнатися, яка ж орендна плата за його земельну ділянку є справедливою? У кращому разі він може спитати у родичів, друзів, у того ж таки орендаря.

Зрозуміло, що орендар даватиме консультаційну допомогу тенденційного характеру. Вона міститиме особистий інтерес. Тому ми вважаємо, що в законодавстві про оренду земель сільськогосподарського призначення потрібно передбачити загальні щорічні зібрання селян – орендодавців землі, які проживають на території певного села. На них можна обговорювати всі питання, пов’язані з орендними відносинами. Зокрема, й такі, що стосуються розміру орендної плати.


– Але ж селяни здебільшого люди інертні, такі, що побоюються радикальних змін. Отже, необхідною є ініціатива ззовні. Хто здатен її проявити?

– Пропонуємо покласти обов’язок організації та проведення щорічних зборів на сільських голів. Переважно це рішучі люди, налаштовані на реформи. Зрештою, вони мають дбати про захист інтересів своїх односельців, які водночас є й їхніми виборцями.

На таких загальних зборах має розроблятися спільна позиція селян – орендодавців землі. Можливо, на такі збори доцільно запрошувати й орендарів, щоб і вони мали слово.


– Хто б міг взятися за розробку Типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення?

– Той, на кого закон покладає необхідність удосконалення законодавства. Якщо Типовий договір оренди землі був розроблений Каміном, то саме Кабінет Міністрів і має розробити Типовий договір оренди земель сільськогосподарського призначення.

Не виключена розробка таких законодавчих пропозицій й іншими учасниками з руки суб’єк­тів законодавчої ініціативи. Тому ми вирішили підготувати свої пропозиції щодо змісту Типового договору оренди земель сільськогосподарського призначення.

Ці пропозиції плануємо передати до Кабінету Міністрів, Міністерства аграрної політики та продовольства, Держземагентства з тим, щоб попередньо переконати їх у необхідності внесення змін до законодавства про оренду земель сільськогосподарського призначення.


Спеціально для «Юридичного журналу» інтерв’ю підготував Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань